Секьюритизация ипотечных жилищных кредитов как инструмент развития ипотеки
В 2006 г. было проведено 11 сделок секьюритизации с участием российских оригинаторов. В дополнение к ним на локальных рынках было закрыто пять сделок по рефинансированию ипотечных кредитов с использованием ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов. В предыдущие два года проведено всего четыре сделки секьюритизации. Ценные бумаги, выпущенные в сделках секьюритизации в 2006 г., находятся в обращении. Ближайший юридический срок погашения (по сделкам 2006 г.) – 15.03.2011 г. (сделка с участием Альфа-Банка).
Альтернативой классической секьюритизации ипотечных кредитов является рефинансирование с использованием ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ПИФ). Содержание такого рода сделок состоит в следующем: закладные, принадлежащие банку-оригинатору или АИЖК, продаются управляющей компании ПИФ, имущество которого затем передается в собственность инвесторов, приобретающих паи. Владелец пая получает право на все текущие платежи по закладным, составляющим имущество фонда (проценты по кредитам и суммы, поступающие в погашение основного долга). Паи ипотечных закрытых ПИФ могут также получить листинг и обращаться на бирже.
Данная схема впервые была опробована в 2005 г., когда был сформирован первый подобный фонд. К концу 2006 г. в РФ было зарегистрировано 8 ипотечных закрытых ПИФ под управлением 7 управляющих компаний, еще 3 фонда находились в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов указанных ПИФ, составила 6581 руб.
При наличии серьезных недостатков в нормативно-правовой базе, регулирующей сделки классической секьюритизации, рефинансирование ипотеки с использованием закрытых ПИФ является эффективным рыночным инструментом. Можно прогнозировать существенное увеличение абсолютных объемов рынка паев закрытых ПИФ, являющихся инструментом банковского рефинансирования.
В частности, несомненный интерес для целей секьюритизации кредитных портфелей может представлять конструкция закрытого ПИФ, предназначенного для квалифицированных инвесторов. Важную роль может сыграть также законодательное расширение состава активов инвестиционных фондов.
Наряду с этим, в сфере секьюритизации имеется и ряд проблемных аспектов. Так, прошедший государственную регистрацию осенью 2007 года второй выпуск ипотечных ценных бумаг АИЖК, эмитентом которых выступает ипотечный агент, так и не был публично размещен на рынке – Агентство полагало, что конъюнктура спроса на ипотечные ценные бумаги не позволит ему осуществить эффективное размещение. Важно понимать, что эффективное размещение означает, что уплачиваемой инвестором процентной ставки по ипотечным кредитам, которыми обеспечены ипотечные ценные бумаги, достаточно как для обеспечения требуемой инвестором доходности по таким ценным бумагам, так и для обеспечения маржи эмитента, используемой для покрытия текущих расходов (минимум 2%), а также прибыли от осуществления коммерческой операции.
Например, в случае формирования пула ипотечных кредитов с процентной ставкой в размере 11% годовых максимально возможная доходность выпущенных под их обеспечение ипотечных ценных бумаг не может быть выше 8,5%. В противном случае такое размещение окажется неэффективным. Наметились также проблемы с размещением зарегистрированных ранее выпусков корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг. По оценке Агентства, в 2007 году из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры были отложены размещения ипотечных ценных бумаг на сумму более 30 млрд руб. Ряд эмитентов (в частности, банк «Московское ипотечное агентство», зарегистрировавший выпуск ипотечных ценных бумаг осенью 2007 года) осуществил размещение своих выпусков лишь благодаря поддержке крупных инвесторов (так называемое «нерыночное размещение»), эмитентами корпоративных облигаций практиковался также взаимный выкуп эмиссий.
В отношении российских ипотечных ценных бумаг существуют также проблемы психологического характера: в результате кризиса в ипотечном секторе США само слово «ипотека» в сознании массового российского инвестора ассоциируется с высокими рисками и возможностью возникновения кризиса.
Показательно, в частности, что при рассмотрении законодательных инициатив в области ипотеки и секьюритизации (так было, например, при рассмотрении разработанного Минэкономразвития России проекта федерального закона о введении института депозитарного учета закладных) в Совете по кодификации при Президенте Российской Федерации и в первом чтении в Государственной Думе РФ постоянно высказываются опасения в отношении того, что меры по развитию ипотечного кредитования будут стимулировать «приближение» российской системы ипотечного кредитования к кризису, аналогичному американскому.
Такое отношение ни в коей мере не оправдано: ипотечные ценные бумаги российских эмитентов по своему качеству разительно отличаются от продуктов американского рынка subprime, поскольку российский рынок ипотечного кредитования находится только в начале своего развития, и еще полностью не выбрана ниша «высококлассных» заемщиков, которым выдается сегодня основная часть ипотечных кредитов. Соответственно, выпускаемые сегодня (и планируемые к выпуску в течение нескольких ближайших лет) в России ипотечные ценные бумаги, как правило, обеспечены правами требования именно по таким ипотечным кредитам.
Еще о комерческих банках:
Дальнейшее развитие банковской системы в России
Перед отечественными банками стоит задача наращивания их капитализации. Для достижения уровня капитализации хотя бы банков стран Центральной и Восточной Европы потребуется порядка 10 млрд. долл. (данное обстоятельство и стало причиной смягчения политики ЦБ по привлечению в банки иностранного капита ...
Сущность кредита
Кредит в переводе с латинского (creditum) имеет два значения — «верю, доверяю» и «долг, ссуда». Кредит является экономической категорией и выражает экономические отношения между хозяйствующими субъектами, связанные с перераспределением временно свободных денежных средств на условиях срочности, пл ...
Проблемы обязательного медицинского страхования в России и пути их решения
Основной задачей национального проекта “Здоровье” является решение на федеральном уровне ряда проблем, стоящих перед муниципальными и субъектными учреждениями здравоохранения. В первую очередь усилия были акцентированы на первичном звене оказания медпомощи, которое является стержнем всех проблем, с ...
Навигация
- Главная
- Коммерческие банки
- Банковские кризисы
- Операции с ценными бумагами
- Операции банков с векселями
- Зарождение института страхования
- Роль и границы кредита
- Экономика