Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе

Экономика » Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования » Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе

Страница 2

Рисунок 6 – Масштабы жилищного кредитования по округам, в %

По масштабам ипотечного кредитования СФО (14,2% национального рынка) весьма заметно отстает от ЦФО (38%) и делит 2–4-е места c УрФо (14.9%) и Приволжским федеральным округом (14,5%). При этом лидерство по уровню развития ипотечного кредитования на душу населения в России пока уверенно сохраняют УрФо (2,8 тыс. рублей) и ЦФО (2,4 тыс. рублей)

Вместе с тем, рынок региона сохраняет существенный потенциал роста. Так, по данным аналитиков рынка недвижимости, на каждого жителя СФО приходится всего около 0,2 кв. м построенного жилья (в среднем по России – 0,25 кв. м). Всего же в СФО в 2007 г. введено в эксплуатацию 3,8 млн. кв. м жилья Самые высокие показатели принадлежат здесь Томской области – 0,28 кв. м. В НСО в 2007 г. введено в строй жилья на 21,3% больше, чем в 2006 г. Всего, как ожидается, в СФО в 2010 г. будет сдано в эксплуатацию 7 млн. кв. м жилья – почти в 2 раза больше по сравнению с 2007 г.

Одним из лидеров на рынке ипотечного жилищного кредитования региона является г. Новосибирск. Между тем, ситуация здесь на рынке жилья остается довольно сложной. Так, цены на рынке вторичного жилья в 2007 г. увеличились на 50%, а средняя стоимость квадратного метра в данном сегменте рыка составляет порядка 45 тыс. руб. Стоимость квартир колеблется от 1,2 до 20 млн. руб. Квадратный метр в 1-комнатных квартирах стоит порядка 48 тыс. руб., в 2-комнатных – от 42 тыс. руб., в 3-комнатных – от 38 тыс руб. Наиболее дорогими являются многокомнатные квартиры с качественной отделкой в центре города.

Высокая востребованность и актуальность услуг по ипотечному кредитованию, привела к высокой конкуренции на рынке. В результате, в Новосибирске на этом рынке по итогам 2007 г. уже работали около 50 банков, безусловными лидерами были Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк.

К настоящему моменту большинство банков ушли с рынка ипотеки. Однако единичные выдачи кредитов происходят, в частности, в тех же крупнейших банках, а также некоторых банках с иностранным участием, общее количество, по оценкам экспертов, составляет 10–15 банков.

Вместе с тем, снижение уровня конкуренции в секторе ипотечного кредитования некоторые участники рынка сочли благоприятным фактором для дальнейшего развития ипотеки. Так, ОАО «Инвестиционный Городской Банк» (ИГБ) объявил о начале в ноябре 2008 г. выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Реализация программы кредитования будет проходить совместно с ЗАО «Сибрегионипотека». Ранее банк был намерен начать выдавать ипотечные кредиты еще в сентябре этого года, но затем было принято решение отложить запуск ипотечной программы в связи с неопределенностью ситуации как на финансовом рынке, так и на рынке недвижимости. Правительство принимает определенные меры, которые должны привести к улучшению ситуации на рынке, поэтому сейчас банк запускает программу ипотечного кредитования.

Партнером банка в реализации программы ипотечного кредитования станет ЗАО «Сибрегионипотека». Указанный банк с начала года увеличил количество выданных ипотечных кредитов на 50%, общий же кредитный портфель составляет около 1 млрд руб.

Планы по развитию ипотеки имеются и у ряда других банков. Например, УРСА банк намерен направить излишки ликвидности на розничное кредитование, в т.ч. и на ипотеку. Намерен упрочить свои позиции в этом секторе и новосибирский филиал банка Дельтакредит.

Между тем, в банковском сообществе имеются и другие мнения. Как отмечают многие эксперты, улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования пока не наблюдаются. По их мнению, пока говорить о каких-либо улучшениях слишком преждевременно, а делать прогнозы – это неблагодарное дело. Мы сможем о чем-то говорить только после того, как будет наполнены уставные капиталы федерального и областного агентств ипотечного кредитования. Есть мероприятия, которые запланированы и будут реализовываться, но все нужно делать взвешенно и осторожно. Чтобы вновь заработала ипотека, нельзя просто щелкнуть пальцами. В первую очередь работа ведется над тем, чтобы решить те проблемы, которые возникли у застройщиков.

Директор по ипотеке «Альфа-Банка» считает, что время для выхода на ипотечный рынок сейчас далеко не самое лучшее. «Запускать ипотечную программу сегодня – это самоубийство, – говорит она. – Разворот ипотеки еще не произошел. Вся поддержка, которая сейчас оказывается банкам, – слишком кратковременная. А выдавать кредиты на несколько лет деньгами, которые нужно через три месяца возвращать – это очень рискованно. Но при том, что заемщики сейчас очень осторожно относятся к кредитованию на большие суммы и длительные сроки и поток клиентов сегодня значительно ниже, чем даже полтора-два месяца назад, конкурировать на этом рынке сейчас нужно не только по процентным ставкам, но и по целому набору прочих условий и сервисных предложений». На фоне усиливающегося кризиса в финансовой сфере органы власти региона пытаются оживить ипотеку, выделив значительные средства из регионального бюджета для увеличения уставного капитала НО АИЖК. По данным НО АИЖК, в 2008 году лишь 160 сибиряков получили ипотечные кредиты на общую сумму около 300 млн. рублей, тогда как в 2007-м г. более 600 клиентов получили свыше миллиарда рублей. Подобная ситуация и у банков. Ухудшились условия кредитования – банки подняли годовые ставки до 13,8 -13,9%%, вернулись к цифрам двухлетней давности. Резко возросла и минимальная сумма первоначального взноса – с 10 до 30%. Таким образом, чтобы купить при помощи ипотеки однокомнатную квартиру в Новосибирске, стоимость которой на вторичном рынке составляет 1,7 – 1,9 млн. рублей, заемщик должен иметь не менее 700 тысяч рублей собственных средств. Желающих взять на таких условиях кредит стало существенно меньше.Вместе с тем, эксперты отмечают и некоторые положительные тенденции, в частности, снижение цен на жилье. Так, весной 2008 г. стоимость однокомнатных квартир в Новосибирске превышала два миллиона рублей. В настоящее же время вторичный рынок жилья переживает стагнацию, жилье очень трудно продать. Вялый спрос заставляет продавцов снижать цены. Квартиры в новостройках, которые еще недавно пользовались в Новосибирске повышенным спросом, сейчас практически не покупают. Как утверждают специалисты, порядка 40% средства на рынке жилой недвижимости – деньги, взятые по ипотеке. Именно они подогревали спрос и цены. Возникли трудности с возможностью взять кредит – упал и спрос.В этой ситуации администрация области планирует увеличить уставной капитал НО АИЖК на 170 млн. рублей за счет областного бюджета. Это произойдет, если депутаты областного Совета поддержат изменения в бюджете. Как полагает руководство НО АИЖК, эти средства помогут в 2009 году поднять объем ипотечных кредитов и займов до уровня благополучных 2006–2007 годов. Средства для приобретения недвижимости будут выдаваться по существующим на рынке ставкам. Единственное условие: претендент на заем должен соответствовать федеральному стандарту, то есть официально иметь стабильный доход, размер которого позволяет оплачивать кредит.Но получить кредит – только часть проблемы, главное – его выплачивать. Сегодня, по данным областного агентства, зафиксировано 77 случаев финансовой несостоятельности клиентов. Сколько их всего, никто не знает. Банки не разглашают такую информацию, утверждая, что дефолтных плательщиков единицы. Однако, по оценкам специалистов, таких фактов существенно больше, т.к. в 2006 и 2007 годах политика некоторых банков по отношению к клиентам была весьма лояльной: можно было взять кредит, предоставив не только справку о доходах по форме 2-НДФЛ, но и так называемую «справку по форме банка». Именно такие клиенты, получающие «серую» зарплату, сегодня входят зачастую в группу риска.С мая текущего года отмечается рост просрочек выплат по кредитам. Конечно, банк-кредитор имеет право принимать штрафные санкции, а потом и потребовать досрочного возврата кредита. Однако, банки не любят доводить дело до суда. Это не выгодно и клиенту. В большинстве случаев он сам выставляет объект залога на продажу. Тем не менее, бывают и сложные ситуации, когда заемщик тянет время, скрывается. Поэтому получает все большее распространение практика продажи банками дефолтных закладных коллекторским компаниям или третьим лицам, которые смогут получить долги с проблемных заемщиков. По оценкам специалистов, сегодня на вторичном рынке порядка 4% квартир – дефолтные, немало – на грани этого. На продажу выставляются квартиры стоимостью семь-восемь миллионов рублей с остатком задолженности в три – четыре миллиона. Другой проблемой является отсутствие в Новосибирской области механизма выселения должников из жилья, которое находится под залогом. Их просто некуда выселять – нет резервного фонда.В регионе растут и объемы просроченных выплат по кредитам за новостройки. Здесь ситуация еще хуже – ведь чаще всего квартиры еще не построены, есть только право требования, продать которое практически невозможно. Таким образом, покупка жилья при помощи ипотеки доступна сегодня в основном для клиентов с доходами значительно выше среднего. Некоторые эксперты прогнозируют, что удорожание ипотеки на фоне снижения платежеспособности населения, приведет к снижению цен на недвижимость. Но это возможно только при сохранении высоких темпов строительства жилья. А строительные компании сегодня лихорадочно ищут средства, обращаясь в банки. Последние ужесточили условия выдачи кредитов. Круг замкнулся.Сложившаяся достаточно напряженная ситуация подвигает органы власти региона к действиям, направленным на стимулирование строительного рынка Новосибирской области. Так, губернатор НСО утвердил комплекс мер по поддержке ипотеки и жилищного строительства в регионе. Поддержка будет оказана через НО АИЖК. В частности, последнему рекомендовано направить до 140 млн. рублей собственных средств на предоставление ипотечных кредитов. Получить их смогут те, кто участвует в программах по улучшению жилищных условий, приобретает жилье, а также добровольные переселенцы и некоторые другие категории граждан», – говорится в сообщении администрации области. Еще 45 млн. рублей будет направлено на жилищное строительство, до 80 млн. – на предоставление поручительств за граждан банкам, которые выдают кредиты на этапе строительства жилья. Еще 15 млн. рублей выделяется на программы сопровождения жилищных займов и развитие новых направлений ипотеки.

Страницы: 1 2

Еще о комерческих банках:

Становление валютной системы России
Тенденция к возрастанию роли валютной сферы в отношениях участников международного обмена прослеживается на всех этапах эволюции мировой валютной системы, начиная с золотого стандарта. Чем глубже вовлечено национальное хозяйство в систему мировых хозяйственных связей, тем сильнее стремление национа ...

Структура кредитной системы
Современная структура кредитной системы РФ приближается к модели кредитной системы промышленно развитых стран. Но дело в том, что наиболее слабым звеном новой кредитной системы является третий ярус (Ярусное описание кредитной системы подробно изложено в п.3 данной работы). Он представлен в основном ...

Понятие лизинговых операций
Коммерческие банки предоставляют различные услуги, за которые взимаются комиссионные вознаграждения, начисления и сборы, приносящие определенный доход. Объем и разнообразие банковских услуг за последние годы возросли, и это становится важным источником банковской прибыли. За прошедшие два десятилет ...

Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе

Навигация